Declarar imóveis no Imposto de Renda nem sempre é uma tarefa fácil.
A quantidade de peculiaridades que cada tipo de imóvel exige para ser lançado corretamente deixa o contribuinte frequentemente com a sensação de estar perdido. Com apartamento na planta, não poderia ser diferente.
Por isso, vamos te mostrar agora como fazer isso de forma correta, e ainda vamos responder às dúvidas mais frequentes, como:
- Como declarar parcela paga com o FGTS;
- Como declarar apartamento na planta com mais de um titular;
- Como declarar compra e venda de imóvel no mesmo ano;
- Como declarar apartamento pago por terceiros;
- Como declarar apartamento comprado com cônjuge.
Mas lembre-se: se você não quiser se preocupar com esse monte de regra complicada de que vamos falar agora, é só usar o IR Bot.
Lá, basta responder a algumas perguntas bem simples sobre a sua vida financeira (fontes de renda, patrimônio, investimento etc) que, no final, a própria plataforma gera e envia a sua declaração para a Receita Federal – você não precisa sequer baixar o programa! 😉
Regra Geral
Em primeiro lugar, saiba que o simples fato de você ter comprado apartamento na planta não te obriga nem te desobriga de fazer a Declaração de Imposto de Renda, exceto se o total das parcelas pagas até 31/12 do ano-calendário tiver sido superior a R$ 300 mil ou se você o tiver vendido com lucro.
Se você ainda não sabe se é ou não obrigado a fazer a Declaração Anual, dá uma olhada neste nosso artigo em que falamos sobre o assunto em detalhes.
Passo a passo no Programa do IR
No Programa do IR, acesse a ficha “Bens e Direitos”, clique em “Novo” e selecione o código 16 – referente a construção
Alguns especialistas defendem que o código correto é o 11 – referente a apartamentos. A Receita Federal nunca manifestou um posicionamento claro sobre isso.
Porém, nós entendemos que, se o imóvel estiver em construção em 31/12 do ano-calendário, ele deve ser especificado como tal – com o código 16, portanto.
No campo “Discriminação”, informe:
- o tipo de construção (no caso, um apartamento);
- a data e a forma de aquisição (a vista, parcelado ou financiado); e
- se houver, a instituição financeira que financiou.
Se você tiver dependentes, é interessante especificar também de quem é o apartamento.
Por exemplo:
“APARTAMENTO DE FULANO DE TAL COMPRADO NA PLANTA EM 21/12/2021 POR MEIO DE ENTRADA DE R$ 10 MIL E FINANCIAMENTO DE R$ 200 MIL (240 PRESTAÇÕES MENSAIS DE R$ 1.005,35) JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CNPJ XX.XXX.XXX/0001-XX)”.
Depois, insira os dados referentes ao endereço e à área do imóvel.
Nos campos “Situação em 31/12 do ano anterior ao ano-calendário” e “Situação em 31/12 do ano-calendário”, insira o total efetivamente pago até cada uma dessas datas.
Lembrando: no campo “Situação em 31/12 do ano-calendário”, informe o valor acumulado do que foi pago neste ano e no anterior.
Exemplo: se você pagou R$ 100 mil em 2020 e R$ 50 mil em 2021, digite R$ 150 mil em “Situação em 31/12/2020”.
Você pode incluir neste valor os custos:
- da entrada;
- das parcelas e prestações (inclusive os juros);
- das despesas com cartório;
- do ITBI;
- da taxa de evolução de obra;
- da corretagem.
Insira o maior número de custos legalmente possíveis, pois isso diminuirá o Imposto de Renda que você terá que pagar quando vender o apartamento.
Se o imóvel tiver sido construído, registrado em cartório e obtido o Habite-se antes do fim do ano-calendário, você deverá incluir dois itens.
O primeiro, como construção, do jeito que explicamos, com a única diferença de que, dessa vez, você vai deixar zerado o campo “Situação em 31/12 do ano-calendário”.
O segundo, como apartamento (código 11), deverá conter:
- a sua inscrição municipal (presente no IPTU);
- a sua data de aquisição (a que estiver na escritura do imóvel); e
- os dados referentes ao endereço e a área do imóvel.
A discriminação pode ser a mesma do item “Construção”.
Depois, indique se ele foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis e, em caso positivo, a sua matrícula e o nome do cartório.
Deixe zerado o campo “Situação em 31/12 do ano anterior ao ano-calendário” (afinal, nessa época, o apartamento ainda estava sendo construído).
No campo “Situação em 31/12 do ano-calendário”, digite todo o custo de aquisição efetivamente pago, incluindo o que antes estava sendo lançado no item “Construção”.
Caso você também tenha pago taxa de corretagem, vai ser necessário lançá-las separadamente.
Para isso, acesse a ficha “Pagamentos Efetuados”, clique em “Novo”, selecione o código 72, insira os dados do corretor e o valor total pago no ano.
O valor das parcelas pendentes não deve ser lançada em lugar nenhum.
Passo a passo no aplicativo “IRPF”
No aplicativo “IRPF”, selecione o quadro “Bens e Dívidas”, depois, a opção “Bens e Direitos” e preencha os campos do jeito que explicamos para o Programa do IR.
Se você tiver pago a taxa de corretagem, selecione o quadro “Pagamentos”, depois a opção “Pagamentos Efetuados” e preencha os campos do mesmo jeito.
Dúvidas Frequentes
Agora vamos responder aos principais questionamentos sobre como declarar apartamento na planta.
Como declarar parcela paga com o FGTS
Se você usou, total ou parcialmente, seu saldo no FGTS para adquirir um imóvel, esse valor será incorporado normalmente ao seu custo de aquisição.
Mas não esqueça de informar isso no campo “Discriminação”.
Como declarar apartamento na planta com mais de um titular
Se você comprou uma fração de um apartamento na planta e as outras frações estão com outros titulares, vai ser necessário inserir, no campo “Discriminação”:
- O nome e o CPF dos co-titulares;
- O percentual do imóvel que pertence a você.
Nos campos referentes à situação em 31/12, insira apenas o valor pago por você.
Como declarar compra e venda de imóvel no mesmo ano
Se você comprou e vendeu um imóvel no mesmo ano, ou o comprou e depois celebrou o distrato dessa compra, declare o imóvel especificando o ocorrido em “Discriminação” e deixando zerados os campos “Situação em…”.
Contudo, se você não recebeu todas as parcelas do distrato do apartamento, insira o valor do que ainda falta.
Por exemplo: se você pagou 50 mil reais, mas só recebeu, até o fim do ano-calendário, 20 mil reais, insira o valor de 30 mil reais no campo “Situação em 31/12 do ano-calendário”.
Como declarar apartamento pago por terceiros
Se um terceiro pagou parcial ou totalmente o custo de aquisição do imóvel que está no seu nome, lance o apartamento normalmente e declare como doação ou empréstimo a quantia que o terceiro gastou para comprar o imóvel.
Como declarar apartamento comprado com cônjuge
Se o seu apartamento foi comprado junto com seu cônjuge ou companheiro(a), leia este artigo.
Como regularizar uma declaração passada
Se você percebeu que alguma declaração passada sua foi lançada de maneira errada no que se refere a um apartamento comprado na planta, sugerimos que você a retifique.
A declaração retificadora não gera nenhuma multa, e, ao mesmo tempo, evita a possibilidade de você ser fiscalizado ou mesmo autuado no futuro.
Para saber como fazer uma declaração retificadora, leia este artigo.